وكالت بلاعزل براي خريد و فروش و شرايط آن

خريد و فروش وكالتي اموال و شرايط مربوط به آن چگونه است؟

امروزه رايج است در معاملاتي كه نيازمند ثبت و تنظيم سند رسمي است، به دلايل مختلف فروشنده به خريدار وكالت بلاعزل در فروش اعطا مي‌كند و بدين صورت معامله وكالتي انجام مي دهند. از جمله دلايل اين امر، فقدان سند رسمي ملك، آماده نبودن سند تفكيكي، فرار از ماليات، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولاني بودن فرآيند انتقال رسمي ملك است، اما اين امر خطرات بسياري براي خريدار به دنبال دارد كه نبايد از آن غافل بود. در اين‌جا به بررسي اين نهاد و مشكلات ناشي از آن و راه حل اين مشكلات مي‌پردازيم.

مالكيت با اخذ وكالت بلاعزل در فروش چيست؟

افراد تصور مي‌كنند كه با اخذ وكالت بلاعزل در فروش، مالك ملك شده‌اند، حال آنكه اين يك تصور اشتباه است و وكالت در فروش صرفا اعطاي نمايندگي از طرف موكل به وكيل است و هيچ حق مالكيتي براي وي ايجاد نمي‌كند. بنابراين راه حل مناسب براي حل اين مشكل اين است كه اگر تنظيم سند رسمي به هر دليلي براي طرفين مقدور نيست و مي‌خواهند معامله وكالتي انجام دهند، در كنار وكالت بلاعزل در فروش، يك مبايعه‌نامه نيز تنظيم كنند، زيرا كه با وجود اين مبايعه‌نامه، حق مالكيت براي خريدار ايجاد مي‌شود و لذا در صورتي كه وكالت‌نامه به هر دليلي منفسخ شود، حق مالكيت فرد از بين نخواهد رفت و او اين امكان را خواهد داشت كه تنظيم سند رسمي به نام خود را تقاضا كند.

فسخ وكالت بلاعزل چه شرايطي دارد؟

برخي فكر مي‌كنند چون وكالت، بلاعزل است، لذا از بين نخواهد رفت و همواره معتبر بوده و وكيل مي‌تواند هر زماني بخواهد اقدام به انتقال مال مورد نظر به خود يا به فرد ديگر كند. اما اين تصور نيز اشتباه است. وكالت عقدي جايز است و عقود جايز با فوت و جنون طرفين منفسخ مي‌شوند. لذا در صورتي كه خريدار تنها وكالت بلاعزل از فروشنده گرفته باشد و مبايعه‌نامه نداشته باشد، با فوت يا جنون فروشنده اين وكالت از بين خواهد رفت و حقي نخواهد داشت، مگر با ادله ديگر اثبات كند كه نسبت به مال مورد نظر، بيع انجام شده است.

همچنين است در صورت فوت يا جنون خود خريدار (وكيل). لذا تنظيم يك مبايعه‌نامه عادي هرچند استحكام تنظيم سند رسمي و انتقال رسمي ملك را ندارد، اما تا حدي راه‌گشاست. البته حتي با تنظيم چنين سندي نيز، ديگر خريدار نمي‌تواند وكالت خود را اعمال كند و تنها مي‌تواند عليه ورثه فروشنده متوفي، طرح دعوي كند و الزام آن‌ها را به تنظيم سند رسمي به نفع خود بخواهد. در فرض فوت وكيل نيز ورثه وكيل مي‌توانند عليه فروشنده به استناد مبايعه‌نامه مذكور، چنين دادخواستي بدهند.

شرط بقاي وكالت بعد از فوت موكل

گاهي تصور مي‌شود در صورتي كه در عقد وكالت شرط شود كه «وكالت ولو بعد از فوت موكل باقي است» در اين صورت وكالت با فوت از بين نمي‌رود. ولي اين تصور نيز اشتباه است و ممكن است از اين شرط استنباط شود كه مقصود طرفين وصايت بوده است چرا كه وكالت بعد از فوت موكل با هيچ شرطي باقي نخواهد ماند و لذا فرد نمي‌تواند وكالت خود را اعمال كند. در اين صورت، فرد ناچار است اثبات كند كه عقد ميان او و فروشنده، وصايت بوده است و نه وكالت. اثبات اين امر نيز امري دشوار و گاه غيرممكن است.

حدوث اختلاف بين فروشنده و خريدار

يكي ديگر از مشكلات ناشي از فروش وكالتي زماني است كه بين فروشنده و خريدار بعد از تنظيم وكالت بلاعزل در فروش، اختلاف حادث شود و بعد از اعمال وكالت توسط وكيل، فروشنده هرگونه معامله بين خود و وكيل را منكر و مدعي دريافت ثمن معامله‌ وكيل ‌شود. طبق عمومات قانون مدني، از آن‌جا كه وكيل به نمايندگي از فروشنده اقدام به فروش مال مي‌كند، در صورتي كه حق دريافت ثمن را داشته باشد، بايد بعد از دريافت، آن را به موكل تحويل بدهد. لذا در اين‌جا نيز فروشنده مي‌تواند از وكالت بلاعزلي كه به خريدار داده است، سوءاستفاده كرده و ثمن را از وي مطالبه و براي وي مشكل ايجاد كند. البته اين مشكل نيز با انعقاد يك مبايعه‌نامه عادي قابل حل است و فروشنده ثمن خود را به موجب مبايعه‌نامه عادي دريافت خواهد كرد و در خصوص معاملات بعدي خريدار حقي نخواهد داشت.

وكالت بلاعزل و تصورات نادرست

يكي ديگر از تصورات نادرست افراد از نهاد وكالت بلاعزل اين است كه با اعطاي اين وكالت، ديگر فروشنده حقي بر مال موردنظر ندارد و لذا نمي‌تواند نسبت به آن معامله كند. اما واقعيت اين است كه با اعطاي وكالت بلاعزل نيز، گرچه فروشنده حق عزل وكيل را ندارد، اما اين حق را دارد كه كماكان مورد وكالت را خود انجام دهد و به اين ترتيب وكالت مورد نظر را كان لم يكن و منفسخ كند.

راه حل اين مشكل نيز تنظيم مبايعه‌نامه عادي در كنار وكالت بلاعزل است. چرا كه با تنظيم اين مبايعه‌نامه، مالكيت فروشنده از بين مي‌رود و در صورتي كه مال را به شخص ديگري بفروشد، مرتكب جرم فروش مال غير شده است. لذا مي‌توان عليه وي شكايت كيفري مطرح كرد و به مجازات كلاهبرداري محكوم خواهد شد. همچنين در صورتي كه مبايعه‌نامه عادي تنظيم نشده باشد، ولي به موجب شرط ضمن عقد لازم ديگري فروشنده حق فروش ملك را از خود سلب كند ديگر نمي‌تواند مورد وكالت را خودش انجام دهد و وكالت بلاعزل از استحكام بيشتري برخوردار خواهد بود.

توقيف مال بعد از فروش وكالتي

يكي ديگر از خطراتي كه خريدار وكالتي را تهديد مي‌كند، امكان توقيف مال بعد از خريد وكالتي توسط طلبكاران فروشنده است. چرا كه مال موردنظر هنوز به طور رسمي به نام فروشنده است و لذا در قبال ديون وي قابل توقيف است. براي مقابله با چنين خطري، خريدار بايد بتواند اثبات كند كه قبل از توقيف مال توسط طلبكاران، اين مال به وي منتقل شده است.با اثبات اين امر، وي مي‌تواند رفع توقيف مال را بخواهد اما اين امر نيز منوط به طرح دعوي در دادگاه و اثبات مقدم بودن معامله است و براي مدتي مال را از دسترس خريدار خارج مي‌كند و به وي ضرر وارد مي‌شود.

وكيل دعاوي ملكي آهوپاي

گرو‌ه آهوپاي از وكلاي حرفه اي تشكيل شده است كه از توانايي و دانش بسيار بالايي در زمينه دعاوي ملكي، وكالت ملك، وكالت بلاعزل و… دارند. در صورت بروز مشكل در اين زمينه مي‌توانيد به آساني با آهوپاي ارتباط برقرار كنيد و مشاوره هاي حضوري، آنلاين و يا تلفني دريافت كنيد. با سپردن وكالت دعاوي ملكي خود به آهوپاي ديگر نگران موفقيت پرونده خود نباشيد!